Спрос на склады в регионах России побил рекорд за все время существования рынка.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2019 года на складском рынке России. По итогам прошедшего года общий объем сделок по аренде и продаже объектов качественной складской недвижимости в регионах России, не включая Московский и Ленинградский регионы, составил 585 тысяч кв. м, что в 2,6 раз выше, чем за аналогичный период 2018 года. Это максимальный показатель на региональном рынке качественной складской недвижимости за всю историю его существования с 2005 года. При этом объем ввода складских площадей также превысил показатели 2018 года в 1,6 раз – что является наивысшим показателем с конца 2015 года.

По итогам 2019 года объем предложения складских площадей в России достиг 27,2 млн кв. м, из них 56% (15,2 млн кв. м) пришлось на Московский регион, 13% (3,5 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, оставшиеся 31% (8,5 млн кв. м) – на другие регионы России.

 Всего в 2019 году было введено 1,6 млн кв. м складской недвижимости, что в 1,6 раза больше спекулятивных площадей, чем за аналогичный период 2018 года. 58% (956,8 тыс. кв. м) были представлено в Москве, 11% (184 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 31% (467 тыс. кв. м) ввели в регионах России – на 136 тыс. кв. м больше, чем в прошлом году.

В 2019 году 55% от всего объема введенных в эксплуатацию складских площадей в России составили спекулятивные склады, предназначенные для последующей сдачи в аренду на открытом рынке. В регионах России спрос на аренду складов пока преобладает над покупкой. Это объясняется тем, что федеральные игроки предпочитают действовать осторожно при выходе на региональный рынок. Девелоперы готовы реализовывать спекулятивные объекты в условиях низкой доли вакантных площадей и роста ставок аренды, но не в большом объеме, а очередями, чтобы минимизировать потенциальные риски.

Наиболее крупные спекулятивные проекты, введенные в 2019 году: СК «Сибирский» в Новосибирске – 40 тыс. кв. м, в Самаре ЛК «Придорожный» пополнился 10-м корпусом общей площадью 36,7 тыс. кв. м, в Екатеринбурге завершили строительство второй очереди логопарка «Высота» площадью 25 тыс. кв. м.

45% введенных складских площадей принадлежали конечному пользователю и не были доступны для аренды, при этом 39% введенных складов построили с привлечением генерального подрядчика и только 6% – в формате built-to-suit.

По сравнению с 2018 годом, объем вакантных площадей увеличился на 0,5 п.п – общее количество площадей, доступных для аренды, насчитывает 420,7 тыс. кв. м – 4,9%. Это связано с тем, что в 2019 году было введено в 1,6 раза больше спекулятивных площадей, чем за аналогичный период 2018 года. При этом не все объекты были полностью заполнены арендаторами, а только 87% от общего количества квадратных метров в новых объектах были реализованы к концу года.

 Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России

 

Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России

              Источник: Knight Frank Research 2020, Росстат

              * По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 150 тыс. кв. м

              **Не включая НДС и ОРЕХ

По итогам 2019 года общий объем сделок по аренде и продаже объектов качественной складской недвижимости в регионах России, не включая Московский и Ленинградский регионы, составил 585 тыс. кв. м, что в 2,6 раз выше, чем за аналогичный период 2018 года.

Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Рост объёма сделок в регионах более чем в 2,5 раза по сравнению с 2018 годом и его рекордное значение за всю историю рынка качественной складской недвижимости обусловлен следующими факторами: во-первых, активным развитием логистики федеральными торговыми сетями, во-вторых, стремлением крупных игроков, в первую очередь, из сегмента e-commerce быть ближе к потребителю, соответственно, обеспечивать быструю и качественную доставку во всех регионах страны. В-третьих, активной фазой реализации программы развития логистической инфраструктуры такого значимого игрока на рынке, как “Почта России”. Таким образом, мы прогнозируем дальнейшее увеличение спроса на складские площади в регионах».

За 5 лет наибольшее количество сделок от общего объема проектов, закрытых в регионах России (исключая Московскую и Ленинградскую области) – 20,9% было осуществлено в Свердловской области. Немного меньше – 18,5% сделок пришлось на Новосибирскую область. Тройку лидеров замкнула Самарская область с показателем 7,7%. Последние места в рейтинге распределения новых сделок по регионам заняли Нижний Новгород, Хабаровск и Красноярск с одинаковым показателем – 1,1%. На остальные города России в совокупности пришлось 3,8% от общего объема сделок.

До 2016 года спрос на качественную складскую недвижимость в регионах в основном формировал сегмент розничной торговли. В 2019 году доля компаний розничной торговли в общем объеме сделок составила всего 20%. При этом 33% складских площадей были приобретены компаниями из сферы транспорта и логистики. Эти изменения связаны с тем, что «Почта России» провела мероприятия по модернизации распределения мощностей – приобрела 45 тыс. кв. м в Новосибирске, 16 тыс. кв. м в Перми, 15 тыс. кв. м в Самаре и Красноярске, 20,6 тыс. кв. м в Хабаровске. Вторым драйвером увеличения доли транспортных компаний в спросе на региональные склады стал выход на рынок новой логистической платформы «СберЛогистика». Компания арендовала 25 тыс. кв. м в Екатеринбурге, 12,3 тыс. кв. м во Владивостоке и 5,6 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону, сделки были закрыты с участием консультантов Knight Frank.

В 2019 году на региональном рынке складской недвижимости, как и на Московском рынке, на фоне низких значений доли вакантных площадей, стабильного спроса, роста затрат на строительство складов выросла стоимость аренды. Средневзвешенная ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах России составляет 3,6 тыс. руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ, это на 2,8% больше, чем в конце 2018 года. Самым дорогим регионом России по аренде складской площади остается Владивосток – здесь в течение года ставка аренды достигала 4,9 тыс. руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Также высокие ставки наблюдаются В Челябинске (4,5 тыс. руб./кв. м/год), Воронеже (4,2 тыс. руб./кв. м/год), Екатеринбурге (3,8 тыс. руб./кв. м/год) и Новосибирске (3,7 тыс. руб./кв. м/год). Самая низкая цена за аренду складской недвижимости зафиксирована в Волгограде – 2,7 тыс. руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ.

Диапазон уровня операционных площадей за складскую недвижимость в 2019 году составил 900-1,2 тыс. руб./кв. м/год. Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 тыс. кв. м находилась в прошедшем году в диапазоне 35 – 45 тыс. руб./кв. м без учета НДС. Стоит отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России выше, чем в Московском регионе. Это связано прежде всего с затратами на транспортировку строительных материалов, поиском квалифицированного персонала и т. д.

В 2020 году, по прогнозам Knight Frank, в регионах России, не включая Московскую и Ленинградскую области, введут около 600 тыс. кв. м новых качественных складских помещений. При этом спекулятивные склады составят около 50% от планируемого объема новых складских помещений. Доля вакантных площадей сохранится на текущем уровне. Средневзвешенные ставки аренды на складские помещения класса А в регионах России могут вырасти до 3,7-3,8 тыс. руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Согласно прогнозу Knight Frank, основным драйвером спроса на региональные складские площади в 2020 году будут компании из сферы транспорта и логистики, розничной торговли, а также представители онлайн-торговли.

Источник:logistics.ru